Le dispositif Loi Malraux

Investir dans l'immobilier - Qu'est ce que le dispositif Loi Malraux ?

Réduisez votre impôt sur le revenu, développez votre patrimoine immobilier et obtenez des revenus complémentaires grâce à la Loi Malraux

La loi Malraux permet d’obtenir une réduction d’impôt en échange de la réalisation de travaux dans des immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés.

Cette réduction d’impôt peut osciller entre 22 % à 30 % des dépenses de travaux réalisés dans le but de la restauration complète de l’immeuble.

La loi Malraux encourage ainsi la restauration des immeubles désuets et protège le patrimoine des centres-villes français.

Le fonctionnement

Mise en place en 1962, la loi dite Malraux permet d’obtenir une réduction d’impôt grâce à l’achat et à la restauration de logements situés en milieu urbain et destinés à la location.

Pour pouvoir être éligible à ce dispositif fiscal, vous devez obligatoirement être imposé en France et acquérir un bien à usage d’habitation, nécessitant une restauration complète. À noter tout de même que, la durée des travaux ne doit pas dépasser plus de 3 ans (sauf dans les cas de fouilles archéologiques).

Les biens éligibles à ce dispositif doivent également se trouver dans des zones géographiques bien précise :

Dans les limites d’un « site patrimonial remarquable » (classé comme tel par le ministre chargé de la culture)
Ou dans un quartier ancien dégradé dont l’opération de restauration a été déclarée d’utilité publique
Les travaux éligibles à la Loi Malraux regroupent entre autres : les dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurances, les dépenses d’amélioration, les frais de gestion, les travaux de démolition imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire, les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs rendus nécessaires par les démolitions, les travaux de transformation en logement de tout ou partie de l’immeuble…

Les travaux d’agrandissement ne sont toutefois pas éligibles.

Les Architectes des Bâtiments de France doivent superviser les travaux de rénovation et le préfet doit accorder une autorisation avant que les travaux ne débutent.

À la suite des travaux, le propriétaire doit louer le logement pendant 9 ans en tant que résidence principale du locataire. Cette mise en location doit être effective dans les 12 mois suivants la fin des travaux.

À noter que la location ne peut pas être consentie à un membre de votre foyer fiscal, ni à l’un de vos enfants ou parents.

Contrairement au dispositif Pinel, aucun plafond de ressource du locataire ou de niveau de loyer n’est à respecter.

La fiscalité

En échange d’un investissement en loi Malraux, vous pouvez bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu.

Ainsi, cette réduction est comprise entre 22 % et 30 % du montant des travaux réalisés dans le logement selon le lieu de situation de l’immeuble.

Toutefois, les dépenses de travaux qui donnent droit à réduction d’impôt sont limitées à 400 000 € (limite globale par contribuable pour une période de 4 années consécutives).

Vous devez donc calibrer le mont de la réduction d’impôt par rapport à l’impôt que vous pensez devoir acquitter au cours des années à venir. Toutefois, en cas de dépassement, l’excédent de réduction est reportable 3 ans.

Les loyers que vous percevrez seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (taux de 17,2 %).

Vous devrez alors choisir entre deux régimes fiscaux :

Le régime du microfoncier : il s’applique lorsqu’un foyer fiscal touche moins de 15 000€ de revenus fonciers par an et applique un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers imposables du foyer peu importe les sommes dépensées.
Le régime réel : il s’applique lorsqu’un foyer fiscal touche plus de 15 000€ de revenus fonciers par an et permet de déduire les sommes réellement dépensées de ses revenus fonciers imposables : Déficit Foncier.
À noter que le dispositif Malraux n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.

01

Des possibilités d’investissement diverses

L’acquisition en loi Malraux peut s’effectuer en direct, par le biais d’une société civile, en souscrivant des parts de SCPI ou en démembrement.

02

Une réduction d’impôt importante

En échange d’un investissement en loi Malraux, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt allant de 22 % à 30 % de la somme des travaux réalisés.

03

Non soumis au plafond global des niches fiscales

L’avantage fiscal que procure un investissement en loi Malraux, n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales, établi à 10 000 €.

De Sancy Patrimoine - Investir dans l'immobilier

Exemple

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M. et Madame DE SANCY sont mariés et vivent dans la région de Saint-Malo.

Ils payent chaque année 16 000 € d’impôt sur le revenu et sont intéressés par une solution de défiscalisation.

Après quelques mois de recherche, ils décident d’acquérir un appartement dans le centre-ville de Rennes pour la somme de 320 000 € (hors frais de notaire). Les travaux sont quant à aux estimés à 171 000 €.

M. et Mme DE SANCY bénéficieront d’une réduction d’impôt de 30 000 € la première année (30 % de 100 000 € correspondant au premier appel de fonds), puis de 21 300 € la deuxième année (30 % de 71 000 €).

Grâce au report de l’excédent, ils ne paieront pas d’impôt sur le revenu pendant plus de 3 ans. Au total, ils profiteront d’une réduction d’impôt totale de 51 300 €, soit 16 % de leur acquisition.