Déficit foncier

Investir dans l'immobilier - Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Investissez dans l’immobilier et limiter votre impact fiscal en rénovant

Lorsque vous louez un bien immobilier, le mécanisme du déficit foncier peut vous permettre de réduire le montant de vos impôts. En effet, si les dépenses liées à la mise en location de votre bien sont supérieures aux loyers encaissés, vous constaterez un résultat négatif appelé « déficit foncier ». Ce déficit viendra alors s’imputer sur vos autres revenus fonciers (issus des autres biens loués nus) ou sur votre revenu global. Vous diminuerez alors votre revenu imposable et donc vos impôts !

Le fonctionnement

Ce dispositif instauré en 1993 par la Loi Balladur, permet donc d’imputer les déficits constatés sur un bien immobilier, sur ses revenus foncier ou sur son revenu global.

L’imputation du déficit foncier n’est possible que pour les immeubles à usage d’habitation et lorsque les revenus sont déclarés au régime du réel et non au régime du micro-foncier.

Pour rappel, le régime du micro-foncier vous donne droit à un abattement de 30 % alors que le régime du réel vous permet de déduire les charges réellement acquittés. Pour en savoir plus sur ces régimes d’imposition, nous vous invitons à suivre ce lien : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1991

Les dépenses déductibles de vos revenus et potentiellement source de déficit, doivent être réelles et justifiées (justificatifs de charges, factures des travaux, tableau d’amortissement des prêts, relevés de compte bancaire…).

Ces dépenses peuvent être :

Des charges financières : les intérêts et frais accessoires (assurance emprunteur, frais de dossier…) des prêts contractés pour financer l’acquisition ou les travaux du biens concerné.
Des charges de travaux : les travaux ayant pour objet de remettre en état le bien ou d’apporter un équipement de confort supplémentaire.
Et/ou des charges d’exploitation : les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion versés à une agence immobilière, les primes d’assurance…

A noter que le déficit généré par les charges financières n’est pas déductible du revenu global mais uniquement des autres revenus fonciers.

De plus, les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne peuvent, en aucun cas, donner lieu à déduction.

La fiscalité

Ainsi, lorsque vous constater un déficit foncier, celui-ci doit tout d’abord être imputé sur vos autres revenus fonciers (les loyers issus de vos autres biens loués vides), et ce, sans limitation. Si cela n’est pas possible ou que le déficit est trop important, ce dernier sera alors déductible de vos revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an. A noter que si l’imputation de ce déficit fait naitre un déficit de vos revenus globaux (vos revenus globaux sont inférieurs au déficit foncier imputé), ce déficit sera reportable sur vos revenus globaux des 6 années suivantes. Le déficit foncier éventuellement non imputé (car supérieur à 10 700 € ou afférent aux charges financières) sera reportable sur vos revenus fonciers des 10 prochaines années. Il est également important de préciser que l’imputation du déficit foncier sur votre revenu global n’est définitivement acquise que si vous garder votre bien en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation du déficit ! Ainsi, en cas de revente du bien ou d’arrêt de la mise en location avant cette date, l’administration fiscale recalculera votre impôt sans l’application du déficit ! A noter enfin que, le déficit foncier est cumulable avec d’autres avantages fiscaux.

01

Une économie fiscale importante

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Des revenus complémentaires peu fiscalisés

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Une éventuelle plus-value à la revente

De Sancy Patrimoine - Investir dans l'immobilier

Exemple

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Monsieur DE SANCY loue son appartement rennais 800 € / mois. En 2021, ses recettes annuelles se sont ainsi établi à 9 600 €.

Par ailleurs, Monsieur DE SANCY a fait réaliser en 2021 des travaux divers pour la somme de 10 000 €.

Les intérêts annuels de l’emprunt contracté pour acquérir l’appartement s’établissent quant à eux à 2 000 €.

Monsieur DE SANCY constate donc un déficit de 2 400 € (9 600 – 10 000 – 2 000).

N’ayant pas d’autres biens immobiliers loués nus, Monsieur DE SANCY pourra reporter ce déficit sur ses revenus globaux en totalité, celui-ci n’étant pas supérieur à 10 700 €.